De woningmarkt van Heerenveen: Weinig woningen voor starters

HEERENVEEN - Je hebt het vast meegekregen; de woningmarkt staat op zijn kop in Nederland. Huizen worden voor veel meer dan de geschatte waarde verkocht, staan soms maar een dag op www.funda.nl, de wachtlijst voor een sociale huurwoning wordt steeds langer en daarbij verhuren particulieren hun vastgoed voor steeds hogere prijzen. Maar is deze trend ook zichtbaar in Friesland, waar langere tijd de woningmarkt buiten schot bleef. RondOm Vandaag zoekt het uit.

Op de woningmarkt zijn op verschillende plekken problemen. Allereerst is er krapte op de markt waardoor men al meer kan vragen voor een woning én dat potentiële kopers, bang voor concurrentie, vaak overbieden. Daarnaast heb je ook problemen in de woningverhuur. De wachtlijsten van sociale huur zijn lang de huurprijzen van particuliere verhuurders hoog. De problemen in de huursector en de koopsector katalyseren elkaar ook nog eens, want omdat starters geen woning kunnen kopen, blijven ze langer in (sociale) huurwoningen wonen, waardoor daar ook krapte ontstaat. Hierdoor moeten steeds meer mensen huren bij een particulier of verhuurbedrijf, waardoor de prijs in deze sector ook stijgt. Gevolg: huisjesmelkers kunnen nóg meer vragen voor hun vastgoed.

Koopwoningen

Het grootste probleem in de koopsector is de krapte op de markt. Hierdoor ontstaan twee dingen, namelijk dat koopwoningen al tegen relatief hoge prijzen worden aangeboden én dat men, bang om ernaast te grijpen, erg overbiedt. Laten we eerst eens kijken naar de woningprijs door de jaren heen. Volgens Huizenzoeker.nl stonden in 2020 595 woningen te koop. Deze woningen werden gemiddeld voor 296.147 euro verkocht. Dit is een groot verschil met vijf jaar geleden (2016) toen de gemiddelde woonprijs in Leeuwarden nog 217.814 euro en twintig jaar geleden (2000) werden huizen voor een stuk minder geld gekocht. De woningprijs is dus flink over de kop.

Vervolgens kijken we naar de krapte. Op www.funda.nl worden op dit moment 141 woningen aangeboden in de gemeente Heerenveen. Kijk je dan naar de hypotheek die een gemiddelde alleenverdiener kan krijgen, dan weet je precies waar de grootste krapte zit en waarom deze is ontstaan. Iemand die modaal verdient (36.500 euro per jaar) en fulltime werkt, kan volgens de Hypotheker rekenen op een hypotheek van 169.000 euro. Het aanbod in Heerenveen voor die prijs: drie woningen. Als modaal verdienend stel (61.000 euro per jaar) maak je overigens meer kans, dan zou je een hypotheek kunnen krijgen van zo’n 297.000 euro, in Heerenveen heb je dan keus uit 20 koopwoningen, een iets groter aanbod. Maar wacht, er is nog een probleem, namelijk dat kopers nu veel overbieden. In maart 2020 werd er in Heerenveen 1.25% overboden, waardoor het aanbod voor de starter nog kleiner wordt. Er zullen dus nog wat woningen afvallen. Het resultaat: het aanbod in Heerenveen is voor de starter bijna nihil.

Woningprijzen in Heerenveen - Statline (CBS)

Huurwoningen

Volgens het Centraal Bureau van de Statistiek is iets minder dan de helft van de woningen in Heerenveen bestemd voor verhuur. Dat komt neer op 9291 huurwoningen. De twee grootste corporaties in Heerenveen zijn Woningcorporatie Accolade, Elkien en WoonFriesland. Accolade geeft aan dat wachttijd op dit moment 39 maanden is. Elkien laat desgevraagd weten dat de wachttijd in kleinere plaatsen, zoals Heerenveen, de wachttijd ongeveer drie tot vier jaar is. WoonFriesland kan ons alleen de gemiddelde wachttijd van hun gehele werkgebied geven. De wachttijd voor de mensen die in 2019-2020 een huurcontract met WoonFriesland hebben afgesloten was gemiddeld (afgerond) 40 weken. Daarbij moet gezegd worden dat de wachttijd per huurder heel verschillend kan zijn. Het onder andere afhankelijk van de gemeente waar ze in willen wonen en hun eigen wensen en eisen.

Voorraad koopwoningen (oranje) en huurwoningen (geel) in Heerenveen - Statline (CBS)

Oplossing

De oplossing van het woningprobleem in Nederland lijkt simpel: bouwen, bouwen, bouwen. Maar dat is lastig, want de bouw ligt vanwege allerlei problemen regelmatig stil. De stikstofcrisis was hier één van, maar ook tijdens de coronacrisis heeft de bouw af en toe stil gestaan. Als je verder kijkt, kun ook concluderen dat niet alleen een woningtekort het probleem is, maar ook de stagnerende lonen. Als het modale loon evenredig was gestegen met de huurprijzen, zouden starters ook sneller een huis kunnen kopen. Maar dat is aan Den Haag.