Investeerders op de woningmarkt minder actief in 2023

FRIESLAND - In welke mate hebben investeerders de afgelopen jaren, met nadruk op 2023, woningen gekocht en verkocht? Hebben beleid en marktontwikkelingen ervoor gezorgd dat de rol van investeerders op de woningmarkt teruggedrongen is?  

De rol van de investeerders op de woningmarkt is de laatste jaren onder een vergrootglas komen te liggen. Tot het dieptepunt van de kredietcrisis in 2013 daalde hun aandeel in de woningvoorraad. Vanaf 2014 zorgden marktontwikkelingen en overheidsbeleid ervoor dat investeren in woningen populairder werd. Marktontwikkelingen waren bijvoorbeeld lage en dalende hypotheekrente, oplopende woningprijzen en lage rente op spaarrekeningen. Overheidsbeleid zorgde ervoor dat de WOZ-waarde een grotere rol ging spelen bij het bepalen van de huurprijs, waardoor deze konden stijgen.

Overdrachtsbelasting en opkoopbescherming 

Het aantal woningen dat bestemd is voor verhuur in de vrije sector nam dus toe, net zoals de huurprijzen. Starters op de woningmarkt kregen minder kansen om een woning te kopen en het alternatief in de huursector bleek erg duur. De overheid zag zich gedwongen om maatregelen te nemen. Zo werd de overdrachtsbelasting voor investeerders in stapjes verhoogd tot 10,4% in 2023. Daarnaast zorgde de opkoopbescherming ervoor dat in gewilde gebieden woningen niet zomaar opgekocht konden worden voor verhuur. Het rendement voor verhuurders daalde, wat nog versterkt werd toen vanaf 2022 de hypotheekrente begon te stijgen. De aangekondigde Wet Betaalbare Huur zorgt mogelijk voor een verdere daling van het investeerdersrendement.

We onderscheiden in dit artikel grote en kleine investeerders. Kleine investeerders bezitten 3 tot 10 woningen, grote investeerders 10 of meer. Investeerders kunnen personen zijn (natuurlijke personen) of bedrijven of instellingen (niet-natuurlijke personen).

Investeerders verkopen niet meer, maar kopen minder 

Sinds 2020 zijn zowel de verkopen als de aankopen van grote en kleine investeerders afgenomen. Door de genomen beleidsmaatregelen en economische omstandigheden zijn investeerders dus niet meer gaan verkopen, wel zijn ze minder gaan kopen. Sinds 2021 verkopen investeerders meer dan zij kopen.

Investeerders verkopen in 2023 meer aan koopstarters 

Investeerders verkochten in 2023 meer woningen aan koopstarters dan het jaar ervoor. Ze verkochten juist minder aan andere investeerders. Specifiek:

• Verkopen van grote investeerders aan koopstarters zijn toegenomen van 1.800 (8%) in 2022 naar 3.100 (17%) in 2023.
• Verkopen van kleine investeerders aan koopstarters lagen al hoger en zijn toegenomen van 3.700 (19%) in 2022 naar 4.600 (30%) in 2023.
• Het aandeel verkopen van investeerders aan elkaar nam juist af. Kleine investeerders verkochten sinds 2009 niet eerder relatief zo veel woningen aan koopstarters en zo weinig aan andere investeerders.
• Tussen 2015 en 2022 werd gemiddeld 60% van de woningen die investeerders verkochten aan eigenaar-bewoners onder de NHG-grens verkocht. Dit aandeel steeg van 57% in 2022 (bijna 6.400 woningen) naar 75% in 2023 (ruim 10.000 woningen).

Investeerders op de eigenaar-bewonermarkt We zoomen verder in op het aan- en verkoopgedrag van kleine investeerders op de eigenaar-bewonermarkt. Hierbij gaat het om één-woningtransacties, die in principe ook door een eigenaar-bewoner gekocht hadden kunnen worden. We hebben het dan over:

• Buy-to-let (BTL): het opkopen van woningen op de koopwoningmarkt door investeerders, waarbij de woningen vervolgens beschikbaar komen voor de verhuurmarkt. 
• Let-to-buy (LTB): dit is het tegenovergestelde: hierbij worden woningen van investeerders, die veelal worden gebruikt voor de verhuur, juist gekocht door eigenaar-bewoners.

Kleine investeerders verkopen sinds 2023 beduidend meer dan dat ze aankopen 

Tot 2021 kochten kleine investeerders meer woningen van eigenaar-bewoners dan zij aan hen verkochten. Kleine investeerders onttrokken dus woningen van de koopwoningmarkt. Vanaf 2021, toen de overdrachtsbelasting voor investeerders steeg van 2% naar 8%, kopen kleine investeerders minder woningen dan in voorgaande jaren. Sinds 2023 voegen zij meer woningen toe aan de koopmarkt dan zij onttrekken. Dit speelt vooral in de grote steden. Van de 5.000 woningen die zij in 2023 toevoegden aan de koopwoningmarkt staan er 1.900 in de vier grootste steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag, Utrecht).

Aandeel investeerders in woningvoorraad wel toegenomen 

Ondanks dat investeerders de afgelopen jaren in totaal minder woningen kochten, is hun aandeel in de woningvoorraad wel toegenomen: van 8,6% in 2021, en 9,0% in 2022 naar 9,4% in 2023. Dat komt door de toevoegingen aan de woningvoorraad, bijvoorbeeld in de vorm van nieuwbouw, woningsplitsingen en transformaties van bijvoorbeeld kantoorpanden. 

Over het onderzoek

Dit onderzoek is geschreven door Lianne Hans, Marion Plegt, Frank Harleman, Sara Bugera, Jorian Lamberink, Diane Stiemer en Paul de Vries. Wilt u meer weten over dit onderzoek of de woningmarkt? Neem dan contact op de woningmarktexpert van het Kadaster. Contactgegevens vindt u op de pagina Paul de Vries, woningmarktexpert.